如何不费吹灰之力地判断一个城市的房价走势?

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7月28日,《懒人买房术:2017高利锋房地产形势报告会(第6季)》在石家庄万达洲际酒店燕赵厅举行,现场,我们分享了简单判断楼市走势的几个方法。

【1】

最近很多想买房的朋友又开始犹豫了。

用风雨欲来形容3月后的房地产市场颇为贴切,而且乌云一朵接着一朵:限购、限贷、限价、限售、限商,甚至“10年不让买卖”……

“会不会降价?”这个疑问,转化成了一片浓浓的疑云,笼罩在楼市上空。

我的一个朋友小王这几天一直在各个售楼部之间奔走,想买房,但他发现,房子一点儿也没便宜。这几年一直等着有套便宜房子从天而降,却等到了越等越贵的残酷现实。

“你说说,到底什么时候该买?房价会降吗?”

对于小王的这个天问,我试图用简单的三个要素来解答。

【2】

第一,政策调控。

短期来看,房地产调控通过提高买房门槛、限制信贷甚至提高个贷利率,在短期内影响供求关系,控制成交量,最终影响房价趋势——目前市场的表现就是这个原因造成的。

第二,货币量。

中期判断,仍然要综合货币量和供求关系。其中M2增幅是个非常关键的指标。M2是一个金融学概念,即:广义货币,它和狭义货币相对应,它是货币供给的一种形式或口径。

有房地产研究院对日本、韩国和中国内地的房价和广义货币M2关系的研究结果显示,M2增幅变大的3个月至5个月后,房价明显上涨。

第三,城镇化。

长期趋势则要以经济结构和城镇化作为判断基础。要知道,工业化和城镇化是房地产市场一直被看好的最核心推动力。恰好,这两个阶段我们都在进行中。

【3】

如果现在要判断买房时机,一直在升值的汇率基本不用考虑——我们还没有完成工业化和城镇化,2004年到现在,汇率升值都在推动房价。

每月末的M2货币相比前一个月末的增幅如果持续变大超过3个月,房价上涨的几率就会变得更大。因此,M2的月度增幅是个主要指标。

眼下来说,今年下半年楼市何去何从,7月24日举行的中央政治局会议给出了答案:“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。”

会议精神提及房地产的只有这三句话,寥寥数语,却可以当成今年下半年政府对房地产市场发展的指导方向。如果用更直白的话说,就是:房地产市场的大涨大跌都是不允许的,现行的调控政策还将继续执行,长效机制的建立还要加快。

【4】

不过,行政手段不是长久之计,要根治房地产市场痼疾,仍然是要建立稳定房地产市场发展的长效机制。

对于长效机制,前些年很多人认为涵盖的是房地产税、不动产登记、住房信息联网等内容,去年年底的中央经济工作会议上,也只提出长效机制要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。

从目前来看,今年大力推行的是加大土地供应和租赁市场培育。加大土地供应不必多说,今年北京等重点城市都在加大力度推地。要注意的反而是,租售并举将成为建设重点,达到史无前例重视的程度。

【5】

“你扯的这些,我都懂,但我还是不知道怎么判断房价走势。”

小王听完,若有所思,双眉紧皱:你能不能给我一个傻瓜一点的判断方法?

我:举个例子吧,比如一套房子,怎么快速判断它手续很靠谱?

小王:去政府网站查询它的手续啊,证件啊什么的;或者,直接找开发商内部的人问问?

我:还是太麻烦了,而且政府的很多信息公开时间是滞后的;开发商内部人,也不都是掌握全部情况的啊。

小王:你怎么判断?

我:最傻瓜而且有效的方法,一句话:能不能马上按揭贷款。

小王:为什么?

我:因为,银行对手续的审查,一定比我们个人要严格。

小王点点头,这个能理解。“那房价呢?”

我:简单,看开发商的买地热情。

【6】

单说石家庄。

去年以来,不知道有多少个开发商在公开和非公开的方式表达:买买买。

全国上市房企TOP5的一家房企决策层,最近辗转联系到我:

“拿地。我们准备了几百亿,任务就是不计代价地在河北境内,尤其是石家庄和环京区域,买地。”

还有一个国企的战略投资部老大说,今年要是再拿不到地,我将被就地免职。

与之相呼应的就是,全国有头有脸的开发商,这两年开始纷纷杀进石家庄了……

事实就是这样。对此,我们该怎么看?

难道这些动辄几十亿上百亿的投入,他们是一时头脑发热的冲动吗?而且还扎堆头脑发热?

今天就聊到这里。咱们明天继续。

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